Pajak properti Cook County naik lagi, beban bergeser ke pemilik rumah

Laporan dari kantor Bendahara Cook County menunjukkan bahwa pajak properti kembali meningkat, menandai kenaikan tahunan yang ke-32 secara berturut-turut. Kenaikan ini terutama dipicu oleh lonjakan nilai properti residensial meskipun nilai properti komersial hanya naik tipis.

Menurut analisis yang dirilis menjelang pengiriman tagihan 2025, nilai properti komersial naik 0,2%, sedangkan nilai properti residensial meningkat 6,84%. Perubahan nilai tersebut mendorong kenaikan tagihan pajak residensial rata-rata 5,34% antara 2024 dan 2025, atau bertambah sekitar $600 juta secara kolektif.

Pajak properti: Tren dan angka utama

Kenaikan pajak properti kali ini terjadi meski inflasi tahunan tercatat 2,7%. Tax levy atau total pungutan pajak meningkat hampir 4% pada tahun lalu. Secara proporsi, pemilik rumah menanggung sekitar 58% dari beban pajak di seluruh Cook County pada 2025, angka yang relatif stabil dibandingkan putaran tagihan sebelumnya.

Namun dampak nyata terasa pada besaran tagihan individu: selama siklus penilaian 2021–2023, tagihan residensial naik lebih dari 16%, dan ratusan ribu pemilik rumah mengalami kenaikan yang bahkan lebih besar ketika banding tidak diajukan atau tidak berhasil.

Kenaikan menurut wilayah dan dampak lokal

Di tingkat kota Chicago, properti residensial menyumbang sekitar 20% dari total kenaikan—sekitar $120 juta. Beberapa lingkungan mencatat lonjakan median yang menonjol: Bridgeport dan Logan Square masing-masing mengalami kenaikan median tagihan sebesar $274 pada 2025, sementara West Town dan North Center melaporkan kenaikan median lebih dari $350.

Jika dilihat secara proporsional, Douglas mencatat lonjakan median terbesar dengan kenaikan 6,23%. Uptown dan Englewood juga termasuk wilayah dengan kenaikan signifikan, masing-masing 5,48% dan 5,21%.

Perbedaan antar pinggiran dan daerah tak tergabung

Daerah pinggiran utara yang menjalani penilaian untuk siklus 2025 mengalami lonjakan terbesar, hampir 10% secara keseluruhan—sekitar peningkatan nilai $360 juta. Sementara itu, south dan west suburbs dijadwalkan untuk penilaian 2026, dan kota Chicago untuk 2027.

Beberapa daerah tak tergabung (unincorporated) mencatat kenaikan ekstrem: New Trier Township melihat kenaikan median tagihan sebesar 27,8%, setara lonjakan lebih dari $7.800. Prospect Heights dan Melrose Park masing-masing mencatat kenaikan hampir 21% dengan median bertambah lebih dari $1.200.

Dampak pada sektor usaha dan daerah yang mengalami penurunan

Sektor bisnis di pinggiran utara juga merasakan tekanan; beberapa wilayah tak tergabung di Niles, Wheeling, dan Norwood Park mencatat kenaikan median tagihan antara 20% hingga 30% untuk properti komersial. Di sisi lain, ada juga wilayah yang mendapat keringanan: University Park di selatan pinggiran mengalami penurunan median hampir 30% dan Ford Heights turun sekitar 8% pada 2025.

Penjadwalan pengiriman tagihan dan efek penundaan

Pengiriman tagihan pajak untuk 2025 dijadwalkan terkirim paling lambat 31 Agustus setelah adanya penundaan dari rencana awal pada Juli, dengan tenggat pembayaran pada 1 Oktober. Penundaan sebelumnya sempat lebih lama pada tahun lalu akibat masalah komputer sehingga memperlama proses hingga beberapa bulan; dampaknya dirasakan pada lembaga seperti sekolah, yang harus mengeluarkan biaya bunga tambahan saat mengambil pinjaman jangka pendek.

Sekarang pre-filing untuk tagihan 2026 sudah dibuka, dan Cook County Board of Review mendorong warga memulai proses banding, terutama bagi yang properti rusak akibat gelombang badai belakangan ini.

Banding, ketimpangan, dan kritik terhadap sistem

Kantor bendahara menyoroti kesenjangan antara pemilik properti kaya dan pemilik rumah berpenghasilan rendah dalam hal frekuensi banding penilaian. Pemilik properti bernilai tinggi dan pemilik bisnis lebih sering mengajukan banding dan sering memperoleh pengurangan, sementara pemilik berpenghasilan rendah jarang menempuh jalur banding—konsekuensinya beban pajak berpindah ke pundak rumah tangga berpenghasilan rendah.

Kantor bendahara sebelumnya menggambarkan sistem banding sebagai “rusak”, dan menilai bahwa praktik saat ini telah membebankan hampir $2 miliar kepada pemilik rumah berpenghasilan rendah. Imbauan untuk memperbaiki akses dan transparansi proses banding menjadi salah satu rekomendasi agar beban tidak terus bergeser secara tidak proporsional.

Data dan analisis yang dirilis oleh kantor bendahara mempertegas bahwa, meskipun kenaikan terjadi di seluruh wilayah, dampaknya tidak merata. Pergeseran beban dari pusat kota ke lingkungan dan pinggiran menjadi salah satu dinamika utama yang perlu diperhatikan dalam kebijakan pajak properti ke depan.